Pontos-chave
- Mais lojas fecharam ou reduziram do que abriram ou expandiram durante o primeiro trimestre, de acordo com um relatório da JLL, mas as vagas ainda estão baixas, apenas 4,4%.
- O varejo oferece retornos muito melhores do que outros setores imobiliários comerciais.
- Os volumes de transações de investimento atingiram mais de US$ 15 bilhões durante o primeiro trimestre, um aumento de 5% em relação ao primeiro trimestre de 2025, de acordo com o relatório.
O mercado de varejo dos EUA começou 2026 em uma situação relativamente saudável, e os investidores, especialmente os institucionais, estão começando a prestar mais atenção. O varejo parece estar passando de uma história de recuperação para uma de escassez. Mais lojas fecharam ou reduziram do que abriram ou expandiram durante o primeiro trimestre, de acordo com um relatório da JLL, uma empresa de serviços imobiliários comerciais e gestão de investimentos, mas as vagas ainda estão baixas, apenas 4,4%. Isso se deve ao fato de que houve muito pouca construção nova no setor. O varejo também oferece retornos muito melhores do que outros setores imobiliários comerciais. E é por isso que os investidores estão retornando, com volumes de transações alcançando mais de US$ 15 bilhões durante o primeiro trimestre, um aumento de 5% em relação ao primeiro trimestre de 2025, de acordo com o relatório. Foi o maior volume de transações do primeiro trimestre desde 2023. “Os grandes investidores estão de volta, e estão acordando com fome”, disse Paul Kurzawa, presidente e CEO interino da Centennial, uma proprietária e operadora de varejo. “A recuperação nos fundamentos do mercado de capitais e dívida está alimentando a busca por retornos fortes de dois dígitos em investimentos de curto a médio prazo com spreads de 150 a 200 pontos-base que superam os índices de mercado. Esses tipos de retornos agora são possíveis, mas apenas em situações corretas.” Kurzawa, que supervisiona um portfólio de 25 milhões de pés quadrados em 18 estados, disse que a mudança real não é apenas que o capital está retornando, mas que os investidores estão sendo muito mais seletivos sobre onde o aplicam. “O que também observamos, especialmente este ano, em muitos dos investidores institucionais e fundos de venture com os quais me encontrei, é que há um apetite por ativos core+ de uma maneira muito grande”, disse Kurzawa, referindo-se a ativos que são de alta qualidade, mas ainda de baixo risco e compras de longo prazo. Os investidores institucionais representaram quase 24% do investimento em varejo com vários inquilinos nos últimos 12 meses, sua maior participação relatada desde 2017, de acordo com a JLL. E aparentemente, quanto maior, melhor. Negócios de alto valor, acima de US$ 100 milhões, representaram 26% dos investimentos em varejo do primeiro trimestre de 2025 até o primeiro trimestre de 2026, comparado com apenas 13% em 2023. “Muitos investidores institucionais ainda estão subalocados em varejo em relação a outros tipos de propriedades”, disse Kurzawa. “À medida que mais capital sai das margens, os investidores estão buscando aquisições de portfólio maiores e de qualidade de troféu para implantar capital de forma mais eficiente e atender rapidamente às metas de alocação.” O desafio, ele acrescentou, é que simplesmente não há ativos de alta qualidade suficientes sendo negociados. O desequilíbrio entre a forte demanda dos investidores e a oferta limitada está criando mais competição no espaço de negócios acima de US$ 100 milhões. Ele observou que as propriedades de valor agregado, nas quais os investidores precisariam fazer melhorias, “são um pouco mais complicadas”, mas que está vendo mais capital fluir para lá também. “Os investidores estão fazendo perguntas difíceis sobre onde podem realisticamente criar valor, especificamente através da diversificação de usos ou reposicionamento de ativos. Se a história exigir mais esperança do que matemática, esses negócios simplesmente não estão sendo feitos”, disse ele.
